Verhuur van onroerende zaken: het verschil tussen de woonruimte, 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte.

Binnen het huurrecht wordt er onderscheid gemaakt tussen drie vormen van verhuur van onroerende zaken. Dit onderscheid is van belang omdat voor elke van deze drie vormen verschillende rechtsregels gelden. Er zijn basisregels, die gelden voor alle huurovereenkomsten en er zijn specifieke regels die apart gelden voor de drie verschillende huurregimes. De drie regimes zien op:

1. de verhuur van woonruimte 
2. de verhuur van detailhandelsruimte, ook wel de 290-bedrijfsruimte genoemd (7.4.6 BW); 
3. de verhuur van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. 

Huur wordt behandeld in boek 7 titel 4 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Verhuur van woonruimte wordt behandeld in afdeling 5 (van boek 7 titel 4 BW) en verhuur van bedrijfsruimten wordt behandeld in afdeling 6 (van boek 7 titel 4 BW). Hieronder wordt kort uiteengezet wat de drie verschillende huurregimes inhouden. Ook zal er specifiek worden ingegaan op de wettelijke verschillen en gevolgen van de 290- en 230a-bedrijfsruimte.

1. Verhuur van woonruimte

Afdeling 5 van boek 7 BW is alleen van toepassing op de verhuur van woonruimte. Het is daarom belangrijk om te weten wat de wet verstaat onder woonruimte. Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats (artikel 7:233 BW). Onder een zelfstandige woning wordt verstaan een woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (artikel 7:234 BW). Onder een woonwagen wordt verstaan een voor bewoning bestemd gebouw, dat is geplaatst op een standplaats, in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend (artikel 7:235 BW). Onder een standplaats wordt verstaan een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten (artikel 7:236 BW).

In artikel 7:232 BW worden voorts nog een aantal uitzonderingen of uitsluitingen uiteengezet. Zo bepaalt dit artikel dat de regels in afdeling 5 niet van toepassing zijn op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Daarbij moet dan gedacht worden aan de huur van een vakantiewoning. Daarnaast bepaalt dit artikel dat indien het gaat om een onzelfstandige woonruimte en waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd geweest, de eerste negen maanden na het ingaan van de overeenkomst een aantal bepalingen van deze afdeling niet van toepassing zijn (artikelen 7:206 lid 3, 270, 271 lid 4, 272, 273, 274, 275, 276, 277 en 281 BW) . Na het verstrijken van deze 9 maanden zijn al deze artikelen dus wel van toepassing. Als laatste uitzondering bepaalt lid 4 van dit artikel dat een aantal bepalingen van deze afdeling niet van toepassing indien er sprake is van huur van woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak zijn bestemd (slooppand). Het gaat dan om de artikelen zijn 7:206 lid 3, 269 lid 1 en 2, 270, 271 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 BW)

2. Verhuur van detailhandelsruimte (bedrijfsruimte) 7:290 BW

Bij verhuur van detailhandelsruimte gaat het om voor publiek toegankelijke ruimtes, waar het product of de dienst direct geleverd wordt, zoals winkelruimte, een horecalocatie of hotel. Detailhandelsruimte wordt in de wet aangemerkt als de verhuur van bedrijfsruimte. Deze term dient dus niet verward te worden met de “overige bedrijfsruimte” zoals wordt bedoeld in artikel 7:230a BW. Het verhuur regime van de detailhandelsruimte is aan meer regels verbonden dan het huurregime overige bedrijfsruimte. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan volgens artikel. 7:290 BW verstaan: 

a) een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is; of

b) een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf; of 

c) een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf. 

Daarnaast worden ook de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning gerekend tot de verhuur van detailhandelsruimte.

Lengte huurovereenkomst detailhandelsruimte

Huurperiode eerste periode – vijf jaar

Uitgangspunt bij het afsluiten van een huurovereenkomst bedrijfsruimte is een huurperiode van vijf plus vijf jaar. Dat blijkt ook uit de bepaling van artikel 7:292 BW. Deze regel is van semi-dwingend recht. Dat betekent dat hier niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken. Het is evenwel mogelijk om een kortere huurperiode af te spreken, bijvoorbeeld een periode van 3 jaar. Het semi-dwingend recht bepaalt in dit geval dat deze huurperiode van 3 jaar niet rechtens is en dat de huurovereenkomst voor vijf jaar geldt, tenzij deze kortere huurperiode is overeengekomen omdat de huurder daar bij gebaat is of was. Een eerste huurperiode van langer dan vijf jaar mag uiteraard wel worden overeengekomen. Een huurovereenkomst van een periode van zeven, vijftien of zelfs dertig jaar is rechtsgeldig.

Verlenging van de huurperiode – vijf jaar

Na afloop van de reguliere huurperiode van vijf jaar kan de huurovereenkomst wel worden opgezegd door huurder, maar zomaar niet worden opgezegd door verhuurder. Artikel 7:292 BW bepaalt namelijk dat de huurovereenkomst na een periode van vijf jaar van rechtswege wordt verlengd met een tweede periode van vijf jaar. De verhuurder kan alleen opzeggen op grond van twee limitatief in de wet genoemde redenen, namelijk (i) de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik of (ii) indien de huurder er een slechte bedrijfsvoering op na houdt. De verkoop van het pand is dus geen reden voor het beëindigen van de huurovereenkomst. Dat betekent dat de verhuurovereenkomst dus eigenlijk voor een minimumduur van tien jaar wordt afgesloten. Stel nu dat de eerste overeengekomen huurperiode zeven jaar is, dan betekent dat dus niet dat de verlenging ook weer eenzelfde termijn van zeven jaar is. Lid 2 bepaalt namelijk dat de verlenging zodanig beperkt wordt dat de totale duur van de huurovereenkomst minimaal tien jaar is. Concreet betekent dat dus dat de tweede verlenging in dat geval dan minimaal drie jaar is. Na deze minimum termijn van tien jaar is er geen semi-dwingendrechtelijke termijnbescherming meer. De bescherming van de huurder is na deze tien jaar dus voorbij.Verhuurder en huurder kunnen dan allebei opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar.

Een opzegging moet geschieden via een deurwaardersexploot of aangetekende brief (artikel 7:293 lid 2 BW).

De duur van de huurperiode na tien jaar

Als de huurperiode van tien jaar is afgelopen dan bepaalt de wet in artikel 7:300 BW dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet, tenzij de partijen hierover iets anders zijn overeengekomen.

Uitzondering: de huurovereenkomst van maximaal twee jaar

Artikel 7:301 BW geeft de mogelijkheid om aan huurder een huurovereenkomst aan te gaan voor maximaal twee jaar om deze als een soort testperiode te kunnen gebruiken om bijvoorbeeld te zien of zijn bedrijf wel rendabel genoeg is om aan de huurverplichtingen te blijven voldoen. Daarnaast biedt dit artikel aan de verhuurder de mogelijkheid om toch huur te innen voor een bedrijfspand dat maar voor korte tijd beschikbaar is. Dit artikel biedt dus de mogelijkheid voor de verhuurder om voor een kortere periode zijn bedrijfsruimte te verhuren zonder aan de wettelijke beschermingsbepalingen van de huur te zijn gebonden. Artikel 7:301 BW wordt echter vrij strikt toegepast. Verhuurder dient dan ook goed op de hoogte te zijn van de strekking van de bepalingen omtrent de totstandkoming van de huurovereenkomst, de verlenging en de gebrekenregeling. 

Wanneer de huurder blijft huren na zijn overeenkomst van twee jaar, wordt de overeenkomst automatisch omgezet in een huurovereenkomst voor vijf jaar.

Huurprijsbescherming bij de huurovereenkomst voor een 290-bedrijfsruimte

De huurprijsbescherming voor de 290-bedrijfsruimte verbiedt de verhuurder om tussentijds de huur te verhogen. Dit geldt tijdens de gehele eerste huurtermijn van vijf jaar. Na het verstrijken van deze huurtermijn, kunnen partijen echter een nieuwe huurprijs overeenkomen tijdens het verlengen tot tien jaar. Voor de hoogte van de huurprijs voor een bedrijfsruimte geeft de wet geen maximum. Voor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd geldt dat er elke vijf jaar een herziening van de huurprijs kan plaatsvinden.

Opzeggingsbescherming  bij de huurovereenkomst voor een 290-bedrijfsruimte

Na het verlopen van de eerste huurperiode van vijf jaar, kan de huurovereenkomst van rechtswege verlengd worden met nogmaals vijf jaar, of kan een van de partijen ervoor kiezen om de huur te beëindigen. Het opzeggen van de overeenkomst gaat echter gepaard met een aantal wettelijke vereisten, die ik als volgt zal toelichten.

Opzeggingsgronden 

Voor de huurder geldt dat een opzegging door hem gedaan, aan de hand van de juiste vormvereisten, in principe altijd het einde van de huurovereenkomst betekent. De verhuurder zal zijn opzegging van de huur echter moeten motiveren met een van de wettelijke opzeggingsgronden in artikel 7:296 van het Burgerlijk Wetboek, welke zijn: 

1. Wanneer de huurder zijn bedrijfsvoering niet heeft uitgevoerd zoals een goed huurder betaamt;
   • Hierbij kan worden gedacht aan een tekortkoming van de huurder die in eerste instantie onvoldoende strekt tot beëindiging van de huur, maar waarna van de verhuurder niet meer kan worden verwacht dat hij de huur nog doorzet.
2. Wanneer de verhuurder aannemelijk kan maken dat hij het pand dringend voor eigen, duurzaam gebruik nodig heeft.
   • Hierbij kan gedacht worden aan een renovatie van het pand.

Voor het opzeggen van de huurovereenkomst na de eerste huurperiode van vijf jaar, moet minimaal een opzeggingstermijn van twaalf maanden in acht worden genomen.

Nadat verlenging van de huurovereenkomst met opnieuw vijf jaar heeft plaatsgevonden, biedt de wet naast bovenstaande twee gronden nog een drietal opzeggingsgronden:

3. Wanneer de huurder een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst afwijst;
4. Wanneer de huurder niet instemt met een wijziging van de bestemming van het pand door de verhuurder, indien dat op grond is van een bestemmingsplan dat op dat gebied van kracht is;
5. Wanneer de afweging van belangen bij de beëindiging van de huur in het voordeel van de verhuurder uitvalt.

De huurovereenkomst kan te allen tijde worden beëindigd wanneer er sprake is van wederzijdse instemming van zowel huurder als verhuurder, na de aanvangsdatum van de huur. Dit legt men vaak vast in een beëindigingsovereenkomst, waarin de instemming van de huurder zwart op wit moet staan vastgelegd.

Ook de regels omtrent de huurprijsbescherming en opzeggingsbescherming zijn van semi-dwingend recht, en bieden derhalve bescherming tegen bedingen die hiervan ten nadele van de huurder afwijken.

3. De verhuur van overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) 

De laatste categorie ziet op de verhuur van overige bedrijfsruimte en kantoren. Wat onder deze categorie valt wordt uiteengezet in artikel 7:230a BW. In dit artikel staat dat er sprake is van de verhuur van overige bedrijfsruimte en kantoren wanneer het gaat om een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de professionele uitoefening van een beroep (kantoor) of bedrijf (fabriekshal, opslagplaats, kantoor e.d.) en niet als een detailhandelsruimte in de zin van afdeling 7.4.6 BW of in de zin van de Pachtwet kan worden aangemerkt (art. 7:230a BW). Ook hier behoren de onroerende aanhorigheden, de omliggende grond en de afhankelijke woning tot de bedrijfsruimte in de hier bedoelde zin.

Termijnbescherming bij de huurovereenkomst voor een 230a-bedrijfsruimte

De huur van een 230a-bedrijfsruimte kent geen wettelijk voorgeschreven huurtermijnen. Verhuurder en huurder hoeven dus geen minimum huurperiode aan te gaan van vijf jaar, maar mogen elke huurperiode overeenkomen. Van termijnbescherming is bij de huur van de 230a-bedrijfsruimte dus geen sprake zoals bij de 290-bedrijfsruimte. Wel kan de huurder, nadat de verhuurder een termijn voor de ontruiming heeft aangezegd, de rechter om ontruimingsbescherming verzoeken, dit is een verlenging van de ontruiming van het pand van maximaal twaalf maanden. De huurder kan dit drie keer aanvragen en kan zijn verblijf in het gehuurde dus met maximaal drie jaren rekken. De huurder kan geen beroep doen op deze bescherming indien hij zelf verantwoordelijk is voor het opzeggen van de huurovereenkomst, door in gebreke te zijn van zijn verplichtingen of door zelf te hebben opgezegd.

De 230a-bedrijfsruimte kan zich niet beroepen op de huurprijsbescherming die de 290-bedrijfsruimte geniet. Uiteraard kan dit wel tussen partijen overeengekomen worden.

Opzeggingsbescherming  bij de huurovereenkomst voor een 230a-bedrijfsruimte

Door de vrijheid in het vormgeven van een huurovereenkomst voor een 230a-bedrijfsruimte, geldt er ook weinig rechtsbescherming voor 230a-huurders omtrent het opzeggen van de huurovereenkomst. Zo kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van rechtswege eindigen na het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn. Er vindt dan geen automatische verlenging van een X aantal jaren plaats, zoals bij de 290-bedrijfsruimte. Ook verlangt de wet van de verhuurder niet dat hij het niet verlengen van de huurovereenkomst nader motiveert volgens de voorgeschreven kaders die bij de middenstandsbedrijfsruimte wel van toepassing zijn.

De wet geeft voor de opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd bij de 230a-bedrijfsruimte weinig specifieke voorschriften voor zowel de huurder als de verhuurder, behalve de minimale opzegtermijn van één maand. Ook hierbij mag de verhuurder in principe opzeggen zonder opgave van zijn redenen. Uit een oordeel van de Hoge Raad blijkt echter dat het mogelijk is dat de opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met inachtneming van de eisen van redelijkheid en billijkheid en de concrete situatie, slechts geldig is wanneer er van een voldoende zwaarwegende grond kan worden gesproken (ECLI:NL:HR:2012:BW1280). Of het motiveren van een voldoende zwaarwegende grond een vereiste is, is dus sterk afhankelijk van de specifieke situatie.

Wilt u weten onder welk huurregime uw huurovereenkomst valt, of heeft u een andere vraag over de regels die gelden in uw specifieke geval? Neem dan gerust contact of via 06 199 119 12 of cs@sellmeijeradvocatuur.nl