Te late opzegging huurovereenkomst geldig of toch niet?

De wet bevat dwingende regels ten aanzien van de wettelijke opzegtermijn van de huurovereenkomst voor onder andere bedrijfsruimte. Deze regels zijn dwingend, en dat betekent dat van deze regels niet mag worden afgeweken, ten nadele van de huurder. Het is dus wel toegestaan om een voordeligere regel toe te passen, mits dit dus strekt ten voordele voor de huurder. Als bijvoorbeeld de wettelijke opzegtermijn voor de huurder een jaar is, en er wordt in de huurovereenkomst een opzegtermijn voor de huurder van 6 maanden afgesproken, dan mag dit dus wel omdat dit voordele van de huurder is.

De opzegtermijnen voor de huurovereenkomst zoals deze wettelijk zijn neergelegd zijn fatale termijnen. Binnen die termijn dient de opzegging te geschieden. Dat betekent dat een te late opzegging, ook al is de opzegging maar 2 dagen te laat, in principe te laat is gedaan en dat de opzegging van de huurovereenkomst dus niet wordt gehonoreerd en geen rechtsgevolg heeft. De opzegging is nietig. De huurovereenkomst wordt bij een ongeldige opzegging dus gewoon verlengd met de in de wet omschreven duur.

Om een einde te maken aan de huurovereenkomst dient de opzegging dus tijdig en rechtsgeldig te geschieden. Voldoende is dat de huurovereenkomst wordt opgezegd en deze opzegverklaring bijtijds per aangetekende brief of exploot aan de verhuurder heeft verzonden. De reden waarom de huurder de huurovereenkomst wilt opzeggen hoeft niet te worden vermeld.

Bij een tijdige en rechtsgeldige opzegging door de verhuurder is dit anders. De verhuurder die opzegt, moet niet alleen de voor hem geldende opzegtermijn in acht nemen en de opzegverklaring bij aangetekende brief of exploot verzenden. Vereist is bovendien dat hij daarin een wettelijk erkende grond voor de opzegging vermeldt en dat hij, wanneer de huurder niet met de opzegging akkoord gaat, de kantonrechter laat toetsen of de opzegging geoorloofd is. De kantonrechter zal de rechtsvordering van de verhuurder tot opzegging alleen mogen toewijzen wanneer is voldaan aan één van de (in totaal vijf in de) wet genoemde opzeggingsgronden.

Het belang van een tijdige opzegging is dat de verhuurder bij tijds op zoek kan gaan naar een nieuwe huurder.

Te late opzegging – redelijkheid en billijkheid

In een aantal gevallen is de rechter echter van oordeel geweest dat de redelijkheid en de billijkheid met zich mee kan brengen dat de ondanks de overschrijding van de opzegtermijn, de huurovereenkomst toch werd ontbonden.

Zo oordeelde het gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 18 januari 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:41) dat de huurder de huurovereenkomst met twee tot dien dagen te laat had opgezegd en dat dus de opzegtermijn van zes met twee tot tien dagen werd verkort. Het Hof erkent dat het belang van tijdige opzegging is dat de verhuurder bijtijds op zoek kan gaan naar een nieuwe huurder. In dit geval oordeelt het hof echter dat de termijn van een half jaar die partijen daarvoor hadden afgesproken met twee tot tien dagen verkort wordt. Naar het oordeel van het hof is dit een zo minimale overschrijding dat daarmee het belang van verhuurder bij het hebben van voldoende tijd om een nieuwe huurder te vinden niet of slechts in zeer beperkte mate is geschaad. Omstandigheden die meebrengen dat in dit geval het niet exact voldoen aan de volledige opzeggingstermijn van zes maanden moet leiden tot het voorbijgaan aan de opzegging, zijn naar het oordeel van het hof niet voldoende gesteld of gebleken.

Hetzelfde hof oordeelde op 27 oktober 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:4336) dat de relatief beperkte overschrijding van de opzegtermijn door huurder bij de verzending van de aangetekende opzeggingsbrief naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Het hof deelt op dit punt het oordeel van de kantonrechter. In het onderhavige geval wilde de huurder de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte na eerste periode van vijf jaar, met een wettelijk in acht te nemen opzegtermijn van 1 jaar, de huurovereenkomst opzeggen. De overeengekomen opzegtermijn van 1 jaar is niet in acht genomen.  Het hof oordeelt dat onder de specifieke omstandigheden van het onderhavige geval het beroep van de verhuurder op het niet in acht nemen van de opzegtermijn en op het daardoor voortduren van de huur met vijf jaren naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Conclusie

Bovenstaande twee uitspraken brengen niet met zich mee dat een beroep op de redelijkheid en de billijkheid bij de rechter over het toch ontbinden door middel van opzegging ondanks een overschreden opzegtermijn wordt gehonoreerd. Er zijn immers niets voor niks fatale termijnen in het leven geroepen, waaraan een ieder zich in beginsel heeft te houden. Een verhuurder mag zich op termijnoverschrijding beroepen ook al is verhuurder hierdoor niet benadeeld, indien de huurder  de contractuele of wettelijke opzegtermijn niet in acht heeft genomen. Dat is het uitgangspunt. Alleen onder specifieke en bijzondere omstandigheden kan een beroep op de redelijkheid en de billijkheid soelaas bieden indien de huurder de opzegtermijn heeft overschreden. Dit zal zeker niet snel het geval zijn.

Tot slot

Heeft u vragen of opmerkingen, neem dan telefonisch contact met mij op via 06 199 119 12 of mail naar cs@sellmeijeradvocatuur.nl