Duur van de huurovereenkomst bedrijfsruimte – verlenging en huurbescherming

Huurperiode eerste periode – vijf jaar

Uitgangspunt bij het afsluiten van een huurovereenkomst bedrijfsruimte is een huurperiode van vijf plus vijf jaar. Dat volgt ook uit de bepaling van artikel 7:292 BW. Deze regel is van semi-dwingend recht. Dat betekent dat hier niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken. Het is evenwel mogelijk om een kortere huurperiode af te spreken, bijvoorbeeld een periode van 3 jaar. Het semi-dwingend recht bepaalt in dit geval dat deze huurperiode van 3 jaar niet rechtens is en dat de huurovereenkomst vijf jaar geldt, tenzij deze kortere huurperiode is overeengekomen omdat de huurder daar bij gebaat is of was. Een eerste huurperiode van langer dan vijf jaar mag uiteraard wel worden overeengekomen. Een huurovereenkomst van een periode van vijftien, zeven of zelfs dertig jaar is rechtsgeldig.

Verlenging van de huurperiode – vijf jaar

Na afloop van de reguliere huurperiode van vijf jaar kan de huurovereenkomst niet worden opgezegd. Artikel 7:292 BW bepaalt namelijk dat de huurovereenkomst na een periode van vijf jaar van rechtswege wordt verlengt met een tweede periode van vijf jaar. Dat betekent dat de verhuurovereenkomst dus eigenlijk voor een minimum duur van tien jaar wordt afgesloten.  Stel nu dat de eerste overeengekomen huurperiode zeven jaar is dan betekent dat dus niet dat de verlenging ook weer eenzelfde termijn van zeven jaar is. Lid 2 bepaalt namelijk dat de verlenging zodanig beperkt wordt dat de totale duur van de huurovereenkomst minimaal tien jaar is. Concreet betekent dat dus dat de tweede verlening in dat geval dan minimaal drie jaar is. Na deze minimum termijn van tien jaar is er geen semi-dwingendrechtelijke termijnbescherming meer. De bescherming van de huurder is na deze tien jaar dus over.

De duur van de huurperiode na tien jaar

Als de huurperiode van tien jaar is afgelopen dan bepaalt de wet in artikel 7:300 BW dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet, tenzij de partijen hierover iets anders zijn overeengekomen.

Uitzondering: de huurovereenkomst van maximaal twee jaar

Er is voor verhuurder en huurder een mogelijkheid om een huurovereenkomst af te sluiten van maximaal twee jaar. Wanneer deze huurovereenkomst voldoet aan de vereisten zoals geformuleerd in artikel 7:301 BW dan gelden de huurbeschermingsregels niet. De verhuurder en huurder hebben in dat geval dus de mogelijkheid om andere bepalingen op te nemen, meer contractsvrijheid dus.

Artikel 7:301 BW geeft de mogelijkheid om aan huurder een huurovereenkomst aan te gaan om deze als een soort testperiode te kunnen gebruiken om bijvoorbeeld te zien of zijn bedrijf wel rendabel genoeg is om aan de huurverplichtingen te blijven voldoen. Daarnaast biedt dit artikel aan de verhuurder de mogelijkheid om toch huur te innen voor zijn bedrijfspand die maar korte tijd beschikbaar is. Dit artikel biedt dus de mogelijkheid voor verhuurder om voor een kortere periode zijn bedrijfsruimte te verhuren zonder aan de wettelijke beschermingsbepalingen van de huur te zijn verbonden. De toepassing van artikel 7:301 BW is wel heel strict. Verhuurder dient dan ook goed op de hoogte te zijn van de strekking van de bepalingen omtrent de totstandkoming van de huurovereenkomst, de verlenging en de gebrekenregeling.

De termijnbescherming van de huurperiode

De termijnbescherming van minimaal tien jaar is onlosmakelijk verbonden met de opzeggingsbescherming en de huurprijsbescherming. Indien verhuurder of huurder de huurovereenkomst (tussentijds) willen beëindigen of er een wijziging plaats vindt met betrekking tot de huurprijs dan zijn er wederom allerlei formaliteiten en elementen waar vooral verhuurder rekening mee dient te houden. Ook deze regels zijn van semi-dwingend recht, en bieden derhalve beschermingen tegen bedingen die hiervan ten nadele van de huurder afwijken.