Kan een huurder van een “flexplek” aanspraak maken op een huurovereenkomst van bedrijfsruimte?

In een recente zaak werd tegen WeWork een zaak aangespannen door een IT-ondernemer. WeWork maakt deel uit van een wereldwijd netwerk en exploiteert een gebouw in Amsterdam waarin ondernemers gebruik kunnen maken van de aldaar aanwezige kantoorfaciliteiten. WeWork biedt daartoe verschillende lidmaatschapsopties aan. Deze lidmaatschapsopties variëren van het huren van een werkplek voor één dag tot het huren van een vaste aparte afsluitbare eigen kantoorruimte voor een heel team ingericht en aangepast aan de behoefte van het betreffende bedrijf. WeWork is met de betreffende IT-ondernemer een lidmaatschap voor de huur van een bureau aangegaan, een en ander opgenomen in de WeWork Membership Agreement. Gedurende de looptijd van het lidmaatschap hebben partijen discussie gekregen, waarna WeWork de overeenkomst opzegt met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van 3 maanden. De IT-ondernemer stelt zich vervolgens op het standpunt dat de Membership Agreement een huurovereenkomst van bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:230A BW en dat hij derhalve recht heeft op ontruimingsbescherming en verlenging van de huur.  WeWork meent echter dat er geen sprake is van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte, maar van een huurovereenkomst ten aanzien van een bureau, en dus niet van een onroerende zaak.

In kort geding oordeelt de rechter dat voor de vraag wat er tussen partijen is overeengekomen de benaming van de overeenkomst niet doorslaggevend. Het gaat er om wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hadden en wat zij over en weer van elkaar mochten verwachten. De rechtbank vervolgt dat op basis van de nu bekende feiten de overeenkomst kenmerken vertoont van een gemengde overeenkomst waarbij naast huurelementen ook dienstverleningsaspecten een belangrijke rol spelen. Dat in de overeenkomst elementen van huur zijn terug te vinden leidt niet automatisch tot het oordeel er sprake is van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte. Anderzijds bestaat de overeenkomst uit meer dan alleen de huur van een bepaald bureau. De overeenkomst heeft immers ook betrekking op het gebruik van het gebouw aan een bepaald adres om daarin werkzaamheden aan het bureau te verrichten. Welke elementen van de overeenkomst als doorslaggevend moeten worden beschouwd, hangt dus nauw samen met hetgeen partijen voorafgaand aan de totstandkoming voor ogen hebben gehad.

Omdat een kort-geding procedure zich niet leent om een uitspraak te doen over het soort overeenkomst dat is afgesloten, geeft de rechter hierover helaas geen uitsluitsel. De rechtbank veroordeelt WeWork daarom om de overeenkomst voort te zetten op de overeengekomen voorwaarden voor een periode van 2 maanden, zodat de IT-ondernemer de mogelijkheid heeft om een verzoek tot huurbescherming in te dienen in een bodemprocedure. In deze bodemprocedure zal alsdan duidelijk worden wat voor soort overeenkomst tot stand is gekomen, en in die procedure is dan ook plaats voor een belangenafweging.