Gemengde overeenkomst: huurovereenkomst en de overeenkomst van opdracht

Soms bevat een overeenkomst elementen van twee verschillende bijzondere overeenkomsten. Is dat het geval dan spreekt men van een gemengde overeenkomst. De vraag die vervolgens wordt gesteld is welke wettelijke bepalingen dan van toepassing zijn op deze overeenkomst? Laten we als voorbeeld een overeenkomst nemen waarin zowel huurelementen zitten als elementen die voldoen aan een overeenkomst van opdracht. Als de overeenkomst dus mede kan worden gekwalificeerd als huurovereenkomst dan zijn de wettelijke bepalingen die betrekking hebben op de huurovereenkomst van toepassing, maar ook die bepalingen die gelden voor de overeenkomst van opdracht. Zo lang deze bepalingen niet tegenstrijdig zijn aan elkaar, dan is er niks aan de hand. Maar vaak is dit niet het geval. Dan rijst dus de vraag welke wettelijke bepalingen dan ‘voorrang’ hebben.

In artikel 6:215 BW wordt bepaald dat wanneer een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten, dat de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn, behoudens voor zover deze bepalingen niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. Anders gezegd: indien de bepalingen die van toepassing zijn op de gemengde overeenkomsten niet met elkaar zijn te verenigen, dan dient door uitleg van de gemengde overeenkomst te worden beoordeeld welk overeenkomst prevaleert om zo te bepalen welke bepaling van toepassing is en welke niet. Zijn de bepalingen wel verenigbaar, dan geldt de cumulatie theorie dat de bepalingen naast elkaar van toepassing zijn. Artikel 6:215 BW ziet op het geval dat een ‘gemengde overeenkomst’ niet in twee of meer van elkaar onafhankelijke overeenkomsten kan worden gesplitst.

Huurovereenkomst en overeenkomst van opdracht

In maart 2017 heeft de Hoge Raad zich gebogen over een geschil waarin een restauranthouder aanspraak maakte op huurbescherming. De wederpartij was het hier niet mee eens, omdat volgens haar de overeenkomst van opdracht (de levering van cateringdiensten) prevaleerde boven de huurovereenkomst en er daarom geen sprake kon zijn van huurbescherming.

De Hoge Raad oordeelde dat het hof de juiste stappen heeft gezet om tot een beoordeling te komen. Zo heeft het hof eerst vastgesteld dat de onderhavige overeenkomst zowel voldoet aan de omschrijving van de overeenkomst van huur en verhuur van bedrijfsruimte als aan de omschrijving van de overeenkomst van opdracht de rechtsverhouding. Vervolgens heeft het hof terecht onderzocht of de rechtsverhouding tussen de partijen kan worden gesplitst in twee afzonderlijke elementen. Dit was niet mogelijk. Vervolgens heeft het hof vastgesteld dat de de regels omtrent de opzegging van de overeenkomst onverenigbaar zijn, immers de regels voor de opzegging van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte zijn volstrekt anders dan de bepalingen zoals opgenomen in de overeenkomst van opdracht. Tot slot heeft het hof onderzocht welke overeenkomst centraal staat. In dit geval overheerste de overeenkomst van opdracht, zodat de regels aangaande de opzegging van de overeenkomst van opdracht prevaleerden, zodat aan de restauranthouder geen huurdersbescherming toe kwam.

Ondanks dat de overeenkomst dus ook als huurovereenkomst kwalificeerde, werden de dwingendrechtelijke regels van het huurrecht niet toegepast maar werden de bepalingen omtrent de overeenkomst van opdracht toegepast.