Feitelijk gebruik wijzigt de gebruiksbestemming in een huurcontract niet

In de huurovereenkomst wordt de gebruiksbestemming van het te verhuren object bepaald. In de praktijk komt het nog wel eens voor dat na het verstrijken een bepaalde tijd, het feitelijk gebruik door de verhuurder wijzigt.  De vraag is of daarmee dan ook de gebruiksbestemming wijzigt zoals deze oorspronkelijk was opgenomen in de huurovereenkomst.

Deze vraag is van belang, en voor veel verhuurders uitermate van belang, omdat een wijziging van de bestemming zou kunnen leiden tot ruimere mogelijkheden om het huurcontract bijvoorbeeld te beëindigen. Verhuur van detailhandelsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) of verhuur van kantoorruimte (artikel 7:230A BW). Voor verhuur van detailhandelsbedrijfsruimte gelden dwingendrechtelijke bepalingen: de huurder heeft o.a. huurtermijnbescherming en opzegbescherming. Hier mag niet ten nadele van de huurder van worden afgeweken. Bij verhuur van kantoorruimte heeft de huurder ‘slechts’ ontruimingsbescherming; voor het overige zijn partijen in beginsel vrij af te spreken wat ze willen. Hoe de huurovereenkomst kwalificeert, detailhandelsbedrijfsruimte of kantoorruimte, is dus cruciaal.

Voor de kwalificatie van de huurovereenkomst is het uitgangspunt de in de huurovereenkomst verwoorde beoogde bestemming. Als de bestemming van de huurovereenkomst kwalificeert als verhuur van bedrijfsruimte (7:290 BW) dan wordt dit niet anders, ook al is het feitelijke gebruik van de huurder niet te kwalificeren als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW).

Een voorbeeld:

Een manege wordt verhuurd voor gebruik als manege waarbij tevens de mogelijkheid is voor de exploiteren van een café/restaurantvoorziening. Verhuurder stelt zich op het standpunt dat exploitatie van de restaurantvoorziening dermate in omvang is toegenomen en belangrijker is geworden dan het gebruik als manege. Dat door deze feitelijke wijziging er sprake is van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte conform art. 7:290 BW.

De Hoge Raad acht voor de kwalificatie in het kader van art. 7:290 lid 2 BW bepalend het gebruik van het gehuurde zoals dat door de huurovereenkomst is beoogd. Was dat gebruik vooral gebruik als manege, dan wordt dat niet anders doordat, bijvoorbeeld met het verstrijken van de tijd, de horeca-activiteit ter plaatse in omvang toeneemt en misschien gaandeweg “belangrijker” wordt dan het gebruik als manege. Zo lang dat niet heeft geleid tot een (uitdrukkelijke of stilzwijgende) wijziging van de met de huurovereenkomst beoogde gebruiksbestemming, blijft het die bestemming die de huurrechtelijke kwalificatie van het gehuurde bepaalt.

Een ander voorbeeld:

In de onderhavige zaak is de verhuurder van mening dat er in de loop van de jaren sprake is geweest van wijziging van het feitelijk gebruik van de gehuurde bedrijfsruimte. In de huurovereenkomst is de gehuurde bedrijfsruimte bestemd om te worden gebruikt als winkel in levensmiddelen, groente en fruit tevens groothandel. Naar de mening van verhuurder, wat huurder overigens niet ontkend, is de bedrijfsruimte na verloop van tijd voornamelijk gaan gebruiken voor het schillen en snijden van appels en de opslag daarvan in koelinstallaties waarbij er nog wel aan particulieren direct wordt verkocht alsook aan de groothandel, zij het in mindere mate dan voorheen. Het Hof oordeelt ook hier dat het gewijzigde feitelijke gebruik niet doorslaggevend is. Doorslaggevend voor de vraag of de huurovereenkomst kwalificeert als bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) of overige bedrijfsruimte (artikel 7:230aBW) is het gebruik dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hadden.  Bij het sluiten van de overeenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat de bestemming bedrijfsruimte was zoals bedoeld in artikel 7:290 BW waardoor verhuurder zich heeft te houden aan de dwingendrechtelijke bepaling zoals door de wetgever bepaald. Daarnaast is ook niet gesteld en ook niet komen vast te staan dat het gewijzigde gebruik, uitdrukkelijk of stilzwijgend, heeft geleid tot een wijziging van de in de huurovereenkomst vervatte gebruiksbestemming.

Onduidelijke bestemming huurovereenkomst

Wanneer er in de huurovereenkomst niet duidelijk wordt aangegeven wat het beoogde gebruik is van het te verhuren object, of dit niet nauwkeurig genoeg bepaalt en er dus ruimte is voor gebruik van het gehuurde door huurder dat zowel onder de kwalificatie van overige bedrijfsruimte en / of bedrijfsruimte kan vallen, dan moet wel worden aangenomen dat het feitelijk door de huurder in de praktijk gebrachte gebruik de kwalificatie van het gehuurde zal bepalen. In dit geval zal dus het feitelijk gebruik van doorslaggevend belang zijn om de huurovereenkomst te kwalificeren als een huurovereenkomst van bedrijfsruimte (art. 7:290 BW e.v.) of overige bedrijfsruimte (art. 7:230A BW).

Heeft u vragen over de bestemming van de door u verhuurde of gehuurde ruimte, of heeft u een andere vraag over de regels die gelden in uw specifieke geval? Neem dan gerust contact of via 06 19 334 223 of bs@sellmeijeradvocatuur.nl