Exploitatieplicht en goed huurderschap

Exploitatieplicht of gebruiksplicht kan er toch toe leiden dat de huurder het gehuurde moet gebruiken, ondanks dat er geen wettelijke exploitatieplicht is. Of dit het geval is hangt af van de toepassing van artikel 7:213 BW waarin het goed huurderschap centraal staat.

Goed huurderschap

Goed huurderschap betekent conform artikel 7:213 BW dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak zich als een goed huurder te gedragen. Dit betekent dat onder andere dat de huurder er zorg voor dient te dragen dat de waarde van het gehuurde niet achteruit gaat. Ook al is er geen wettelijke gebruiks- of exploitatieplicht, kan dit er toch toe leiden dat de huurder het gehuurde moet gebruiken. Indien de huurder zijn exploitatie staakt kan de verhuurder een beroep doen op het goed huurderschap om de huurder te dwingen het gehuurde te blijven exploiteren.  Dat valt ook mede op te maken uit de memorie van toelichting “Zoals een schuldeiser niet gehouden is van zijn rechten gebruik te maken, is ook een huurder hiertoe niet verplicht. Maar een verplichting hiertoe kan uit het onderhavige artikel voortvloeien, in het  bijzonder wanneer de waarde van de zaak bij niet gebruik achteruit gaat.” Op grond van het goed huurderschap kan dus een exploitatieverplichting worden aangenomen.

Wettelijke of contractuele exploitatieplicht

Meerdere malen is door de rechter uitspraak gedaan waarbij een huurder een winkel sloot omdat deze verliesgevend was. De rechter oordeelde dat de winkel weer haar deuren moest openen, ondanks dat deze verliesgevend was. In die gevallen stelde de rechter zich op het standpunt de huurder een exploitatieverplichting had. De redelijkheid en de billijkheid staat er niet aan in de weg om voortzetting van het feitelijk gebruik te vorderen en de gebruiksverplichting na te komen op het punt van de bestemming. De reden is dat een leegstaande ruimte veelal een verminderde waarde van het object ten gevolge heeft, een negatieve effect kan hebben op de goodwill en de huurwaarde. Daarnaast kan een leegstaande bedrijfsruimte ook leiden tot een verhoging van de verzekeringspremie omdat het risico op kraak en vernieling toeneemt. De verhuurder wordt derhalve rechtstreeks in zijn belangen geschaad. Een huurder kan derhalve worden gedwongen om de bedrijfsruimte zelf te blijven gebruiken. De reden voor de verplichting tot bestemmingsconform gebruik is meestal gelegen in het financieel belang van de verhuurder. Goed verhuurde panden en een optimale huurdersmix betekent doorgaans goede verkoopbaarheid. Of er al dan niet mag worden onderverhuurd, en aan welke partij al dan niet mag worden onderverhuurd, hangt van de bepalingen in de huurovereenkomst af.

Bestemmingsclausule

De huurder van de gehuurde bedrijfsruimte is verplicht het gehuurde conform de bestemming te gebruiken. Is er geen bestemming overeengekomen dat geldt dat de huurder het gehuurde dient te gebruiken waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is (artikel 7:214 BW). Wat dit gebruik dus is zal duidelijk moeten worden uit de bewoordingen van de huurovereenkomst of als dit niet uit de huurovereenkomst is op te maken uit de inhoud van de huuraanbieding, het feitelijke gebruik, de mogelijke doeleinden waartoe het gehuurde kan worden gebruikt en de entiteit van de huurder. Overigens oordeelde de Hoge Raad (HR 28 januari 1994 NJ 1994,421) dat niet beslissend is wat contractueel over de bestemming is overeengekomen. Beslissend is hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan, waarbij de inrichting van het gehuurde mede in aanmerking dient te worden genomen. Uiteraard mag duidelijk zijn dat er weinig ruimte is om een bestemmingsclausule die heel specifiek is omschreven te wijzigen.

De overeengekomen bestemming geldt alleen tussen de verhuurder en huurder en dus niet tussen huurder en onderhuurder. Als de onderhuurder conform de overeengekomen bestemming het gehuurde gebruikt dan schiet niet de onderhuurder te kort maar de onderverhuurder tekort in zijn huurovereenkomst met de (hoofd)verhuurder.

Uiteraard is de algemene belangenafweging sterk casuïstisch en zijn er vele argumenten te bedenken om de belangen te onderbouwen.